宅地建物取引業とは
宅地建物取引業（宅建業）を経営しようとする者は、宅地建物取引業法の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。
宅建業とは、
不特定多数の人を相手方として、宅地や建物を、反復・継続して、以下を事業として行う行為をいいます。
・自己の物件の売買・交換（自己の物件を他人に賃貸する場合は除外されます）
・他人の物件の売買・交換・賃貸の代理
・他人の物件の売買・交換・賃貸の媒介
例えば、建設業者が自ら建てた集合住宅を不特定多数に賃貸しようとする場合や、自己所有の土地を分割して、複数の他人に分譲する場合は、宅建業免許が必要となります。
宅地建物取引業の対象となる「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」で、
用途地域の内外、地目を問わず、建物の敷地となる土地であれば全て該当します。
宅地として利用されている土地だけでなく、宅地化される目的で取引されるものも、「宅地」となります。
（道路、公園、河川、広場、水路用の土地は対象外です）
免許の種類と有効期間
事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことができます。
| １つの都道府県内にのみ事務所がある場合 | 都道府県知事から免許を受ける(知事免許) |
|---|---|
| ２つ以上の都道府県に事務所がある場合 | 国土交通大臣から免許を受ける(大臣免許) |
事務所の数は関係ありません。
免許の有効期間
宅建業の免許の有効期間は５年間です。
有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日までです。
※有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。
免許を受けるための要件
適格性（欠格要件に該当しない）
１）免許申請書やその書類中に重要な事項について、虚偽の記載がなく、記載が欠けていないこと
２）申請者等が下表に該当しないこと
| 対象者 | 要件 | |
|---|---|---|
| ・申請者 ・申請者の法定代理人、役員、政令使用人 ・法人の場合、 免許取消処分の聴聞の公示日前60日以内に役員だった者 | 申請前5年以内 | 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合 |
| 上記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合 | ||
| ・申請者 ・申請者の法定代理人、役員、政令使用人 | 禁錮以上の刑に処せられた場合 ※執行猶予がついた場合等には、その執行猶予期間中は欠格要件に該当するが、執行猶予期間が満了して刑の効力が失われた場合には、その翌日から欠格要件には該当しません。 |
|
| 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合 | ||
| 暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者 | ||
| 免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合 | ||
| 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合 | ||
| 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 | ||
| 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない場合 | ||
３）事務所に専任の宅地建物取引士を設置すること
申請者
個人、法人のいずれでも申請可能です。
特に法人の場合は、「商業登記簿（登記事項証明書）」の事業目的欄に、宅建業を営む旨の登記がされていることが必要なので、法人設立時にご注意ください。
また、使える商号に制限がありますので、これも設立時の注意ポイントです。
事務所
事務所が、本店または支店として商業登記されていること
※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となり、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
※支店は、会社法の規定により商業登記しなければなりません。「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行うようにしてください。
事務所の適格性
物理的、社会通念上も独立した業務を行う機能をもつ事務所を備えなければなりません。
①テント張りやホテルの一室などは不可です。
②１つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として不可です。
③区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。
ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居
部分と区別され独立性が保たれている必要があります。
政令使用人
政令使用人とは、「宅建業に係る契約を締結する権限」（通常、支店長、営業所長など）を有する従事者のことです。
申請者である代表取締役などが常勤する主たる事務所には、政令使用人を置く必要はありません。
支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤するしないにかかわらず従たる事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。
専任の宅地建物取引士
事務所には、業務に従事する者５人に１人以上の専任の宅地建物取引士を配置しなければなりません。
※業務に従事する者には、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者は必ず含まれ、宅建業のみを営んでいる（専業）業者の場合、常勤役員の全てが含まれるほか、庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。
また、案内所等には、1人以上の地建物取引士を配置しなければなりません。
宅地建物取引士は、当該事務所に常時勤務しなければなりません。
※常時勤務：
宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、
事務所等の営業時間に事務所等の業務に従事することが必要です。
宅地建物取引士は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事する『専任性』が必要です。
例えば、複数の事務所の専任宅地建物取引士を兼務することはできません。
建設業との兼務
建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務の管理責任者」「専任技術者」のような常勤性や専従性を要件として設置されている場合は、宅建業の「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の宅地建物取引士」を兼務することができません。
ただし、大阪府の場合、同一法人（または同一個人業者）・同一場所（同一建物）で勤務する場合に限り、個々のケースで、勤務実態、業務量を斟酌し常勤性・専従性に問題がないと判断できる場合には、兼務を認めることがあるようです。
免許通知が届いたらすぐに、宅地建物取引保証協会に入会を
申請後、約5週間で通知書が届きます。しかし、すぐに宅建業の営業ができるわけではありません。
万一、取引で消費者に損害を与えた場合、その被害を最小限に抑えるため、営業保証金の供託か、弁済業務保証金制度を利用するかの手続きを済ませる必要があります。
営業保証金の供託は、主たる事務所で 1,000万円、従たる事務所で500万円（１店舗あたり）が掛かるため、
宅地建物取引業保証協会の社員になり弁済業務保証金分担金を納める場合が多いと思います。
分担金は、主たる事務所で60万円、従たる事務所で30万円（１店舗あたり）です。
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 と 公益社団法人 不動産保証協会のどちらかを選んでください。
実際は、宅地建物取引保証協会への入会手続きは、免許申請完了次第、すぐに進めましょう。
協会による事務所現地調査や入会面接などを経ての入会となるため、相応の日数を要します。
手続きを済ませたら、都道府県知事あてに届出を行い、免許証の交付を受けて、初めて宅建業の営業をすることができます。
免許証は、保証金・分担金の納付の届出書および「免許通知はがき」と引き換えに交付されます。
免許日から３か月の期日を経過して、保証金・分担金の納付の届出を済ませていないときは、未供託業者として免許を取り消されることがあります。
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